最近，从10万+豪宅到4万+刚需，深圳新盘扎堆入市，可谓百花齐放。
其中最热闹的当属光明，这个被誉为“日光收割机”的网红区域，今年供应井喷，而且限价很低，是买入的大好机会。
但受楼市大环境影响，天赐良机之下，买房人却开始迷茫了：光明还能不能买？又该买哪里？
小编认为，今年买房应该坚持“长期主义”，从政策层面看，虽然目前超200城都放松了楼市调控，但这些政策都是为了让房地产回归正轨，而不是为了刺激房价大涨。
深圳在二手房指导价和限购政策双重压制下，更是让“短期投机主义”、“高频换手”等炒房现象彻底消亡。
所以，现在买房一定要坚持长期主义，做到5点：
1、不能妄想“短期暴富”，忘记暴击，把稳健、可靠、安全放在首位；
2、回归中心，中心区有丰盛的配套，居住价值高，泡沫最小；
3、买新房，新房限价，安全垫很足；
4、坚持一步到位，深圳房票珍贵、换房成本高昂，踮踮脚也要买个大房子；
5、要挑剔，买真正的好房子，品质、户型、配套等至少要能满足10年以上使用需求。
而至于“光明还能不能买”、“到底该买哪里”这两个关键问题，用长期主义眼光看待分析，答案就会非常明朗。
01.
光明是第二个南山
房价未来起码会看齐龙华
上周六（6月25日），淘哥和深职院房地产研究所所长邓志旺博士，在光明参加了【2022深圳置业趋势吹风会】之《看见长期主义》分享活动，深入分析了光明的发展潜力，有两大核心观点。
1、中长期看，光明是南山后花园，房价起码会看齐龙华。
龙华因为地铁4号线连通福田后，价值开始剧烈攀升，而光明和南山也有轨道连通——地铁13号线。
这条地铁，将把在科技园工作的码农中产们，最重要的几个生活节点联系起来，家在光明、公司在科技园、休闲娱乐在深圳湾，偶尔还能去香港购物散心。
想一想，上下班高峰期，在科技园穿梭的那些密密麻麻的码农们住哪里？深圳湾已经顶豪化，只是老板和股东的选择，普通中产阶级，很多人未来住在光明是的很好的选择。
而且，与龙华是福田后花园不同的是，南山的经济实力、科技实力更强，码农们的收入基数更高、增长更快，因此，光明受到的刺激会比当初龙华更大。
所以，以龙华-福田的房价体系演变历史为经验，未来，光明房价起码会看齐龙华，如今龙华中心的红山-北站区域，房价7-12万/平，光明中心新房限价4万+、5万+/平，空间大、安全垫高，是闭着眼买都不会出错的地方。
2、长期看，光明是第二个南山，是深圳未来的天花板。
南山是光明价值蝶变的一个重要因素，但光明又不仅仅依赖南山，近几年，光明定位一路升级，如今已经拥有“深圳北部中心+世界一流科学城”、“大湾区综合性国家科学中心”等重磅头衔，战略地位独一无二。
邓志旺博士认为，光明科学城相当于9个南山科技园，或者南山科技园+大学城+深圳湾，由全球一流机构汲取世界经验参与编制规划，投资额高达1700亿。
面积更大、起点更高、规划更好、资源更优、投资更大的光明科学城，不仅是在复制，更是在升级南山科技园的发展路径，空间难以估量，是第二个南山+深圳未来的天花板。
所以，从长期主义的眼光出发，光明是深圳最有潜力的区域之一，各位朋友千万不要受短期市场表现的迷惑，而应该把握住光明的主线，明确其长期的爆发力。
02.
哪里是光明的中心？
那么，第二个问题来了：光明科学城面积高达99平方公里，哪里是中心？
淘哥认为，含金量最高的地方是“光明中心区”，这里就类似福田CBD、龙华红山-北站。
光明科学城由三大部分组成：大科学装置集聚区+中心区+产业转化区，从各区定位可知，大科学装置集聚区和产业转化区主要用来做科学研究、发展产业。
而中心区定位为城市会客厅+深圳北部中心城市心脏，综合功能最为丰富，是科学城的地理+生活中心。
这里的核心是科学公园（在建中），占地达到了约216公顷，是深圳湾公园的1.7倍，中心公园的1.5倍，预计2023年9月建成。
注意，科学公园不止是一个公园那么简单。
偌大的科学公园，不仅拥有约9.5万平的日之湖、约1.4千米的环湖岸线、2千米长的生态自然水岸、1千米长的蝴蝶谷湿地、贯穿南北的生态廊道等绝佳自然资源，还有充满未来感的水下科技发布厅、约33米高的光之塔、儿童乐园、篮球场等建筑、设施点缀其间。
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淘哥认为，光明科学公园就像宝中欢乐港湾一样，独特性明显，有成为深圳网红地标的潜质。
此外，以科学公园为中心，光明中心区布局了一大批市级城市配套——
文化：扎哈事务所设计的科技馆、崔凯院士设计的美术馆、艺术中心、科学方舟、科学城会议中心等；
轨道交通：广深港高铁+赣深高铁+深莞城际+地铁13/18/6号线支线交汇的枢纽光明城站，地铁6/29号线等；
生活配套：商业综合体、写字楼、商务酒店、高端社区、优质学校等。
光明城枢纽、艺术中心、科技馆、美术馆
放眼国际，曼哈顿最贵的房子，不在闻名世界的华尔街，而是在中央公园周边，如1亿美元一套的世界豪宅标杆one57。
为什么这样？因为这里不但有中城繁华的摩天大楼群，还围绕中央公园聚集了大量的博物馆、美术馆、艺术馆、科学馆，比如闻名遐迩的大都会艺术博物馆、美国自然历史博物馆、惠特妮美国艺术博物馆等。
反观科学公园周边，拥有和纽约中央公园板块一样的禀赋：四通八达的交通枢纽、比肩国际的文化场馆、繁华丰盛的生活配套等应有尽有，是光明最宜居的板块，也注定是光明房价的龙头所在。
尤其是科学公园南板块，居住建筑规模上限达到221万平，是科学公园周边4大组团中，住宅开发量最大的组团，还拥有11所幼儿园+5所小学+2所初中+3所九年一贯制学校，教育资源逆天，是中心内的中心，龙头中的龙头。
03.
科学公园旁+国企+纯4房
近地铁口、市级科技馆、学校
毛坯限价仅4.53万/平
区域锁定以后，就剩最后一个问题：选哪个盘？还记得开篇淘哥强调的，长期主义下要坚持的原则吗？中心地段、限价新盘、一步到位、品质高。
从这几个原则出发，淘哥认为近期计划入市的深业颐瑞府是一个非常不错的选择。
1、科学公园旁，配套丰盛，光明中心龙头盘。
深业颐瑞府与科学公园（在建中）咫尺相邻，而且就在配套最丰富、宜居性最高、教育资源最密集的科学公园南板块，占据光明最中心地段。
深业颐瑞府与科学公园位置示意
项目距离6号线与6号线支线（在建中）交汇的光明站仅约600米，周边还有13号线（在建中）、18号线（规划中）、29号线（规划中），以及综合枢纽光明城站环绕，可便捷通达福田、南山、大前海、深圳北、香港西九龙等大湾区龙头高地。
此外，项目对面就是西方美术馆、市级科技馆，附近就是集科学展馆+国际会议中心+交通枢纽+休闲中心于一体的科学方舟，这里是光明未来的CBD，比肩深圳湾超总，前景不可限量。
示意图
而且，科学公园外，深业颐瑞府还汇聚了狮山公园、东周文化公园、新城公园等多个城市绿肺，以及星河COCOCITY、万达广场、蓝鲸世界等大型商圈，周边2km范围内更是规划了多块教育用地，兼得绿意和繁华，宜居性很高。
通勤、生态、学校、文化设施等光明最优质的配套，深业颐瑞府都触手可及，这种地段占位，放在福田CBD，类似黄埔雅苑，放在南山后海，类似华润悦府，是毋庸置疑的龙头。
深业颐瑞府位置与周边配套示意
2、毛坯仅4.53万/平，限价红利明显。
作为2021年拿下的地块，深业颐瑞府毛坯限价仅4.53万/平，是近两年深圳限价最狠的地块之一。
要知道，不和区域6万+/平、7万+/平的二手房对比，仅和今年光明凤凰城出让的宅地（毛坯限价4.89万/平）相比，深业颐瑞府的毛坯价也低了3600元/平，一套120平的房子，立省40多万。
这样一个严格限价的新房，性价比和安全垫非常高，大概率是买光明中心区的最低价格，错过可能再也遇不到了。
3、高品质纯4房社区，一步到位、氛围纯粹。
深业颐瑞府由深业上城原班人马打造，延续了深业“颐”系产品基因，是精工匠筑的大成之作。
考虑到周边有五大公园环绕，项目整体采用围合式布局，不仅拥有非常开阔的楼间距，还将自然绿意最大程度引入视野，呈现了一个与自然相融相生的高端人居作品。
深业颐瑞府效果图
而且，项目还精心打造了璞境·都会桃林、至境·观山听瀑、悦境·沐光悦澜、臻境·慢活花园、幻境·奇幻花园五大园林主题场域，满足全龄段休闲需求。
一定程度而言，园林空间是居家空间的延伸，一所房子能承载的场景毕竟有限，这种情况下，公共休闲空间就给生活带去了更多可能。
淘哥认为，设计出色的园林配套能延长房子的使用周期，提高幸福可能性，是后疫情时代买房一定要重视的因素。
深业颐瑞府效果图
更亮眼的设计是，深业颐瑞府为全4房社区，最小面积段仅约105平，不仅可以一步到位，满足三代同堂+多孩家庭的使用需求，还保证了社区氛围的纯粹性。
这种大胆的设计在光明非常少见，但却充满着前瞻的智慧，因为最近全部是300平+大户型的中心天元热销，有力说明一个事实：深圳隐藏的改善需求非常巨大。
而光明之前的供应以3房为主，未来随着光明向第二个南山进化，高品质和改善需求也会越来越多，4房将变成必需品，届时，一步到位、氛围纯粹的深业颐瑞府，价值将会更上一层楼。
